Il Mercato immobiliare residenziale post Corona-Virus

Quali saranno gli scenari che aspettano in nostro il Paese?

Queste due domande con la quale inizio le mie considerazioni sono, probabilmente, quelle che la maggior parte delle persone oggi iniziano a farsi. Domande alle quali i media stanno progressivamente orientando la comunicazione delle notizie in special modo per gli “effetti” che il Coronavirus ha sull’economia del Paese e soprattutto avrà nei prossimi mesi.

 

Il mercato Immobiliare prima del Covid-19

L’analisi che vi espongo è orientata la Mercato immobiliare di Milano e della sua provincia, territorio in cui il Gruppo Bankasa è operativo con molti punti vendita da oltre 10 anni, rimandando ad eventuali domande in privato le esigenze di coloro volessero spunti su seconde case o immobili non residenziali.

Esprimerò il mio parere professionale senza voler essere troppo tecnico o specifico, affinchè la lettura sia scorrevole e fruibile per tutti.

Milano ha rappresentato tra il 2016/2019 il vero motore trainante dell’economia italiana post crisi.

Gli immobili negli anni della crisi hanno perso valore con punte fino al 30% nelle periferie di Milano senza risparmiare la svalutazione anche nelle zone più esclusive del centro della città seppur con numeri più contenuti.

Dal 2016, finalmente, il trend è cambiato.

La domanda di acquisto ha cominciato a salire favorita da una seppur lenta ripresa economica, i tassi di mutuo ai minimi storici, i prezzi più competitivi ed accessibili sono fattori che hanno determinato un’iniziale maggior velocità nella compravendita ed una successiva inversione del mercato culminata proprio nel 2019 con i valori degli immobili  che a Milano città hanno recuperato quasi del tutto i valori pre-crisi e  nei centri della periferia hanno segnato un primo anno in cui hanno smesso di scendere (le periferia accolgono sempre con un po’ di ritardo i cambiamenti del mercato che partono dai grossi centri).

La domanda di acquisto letteralmente impennata, tempi ridotti di vendita e necessità di immobili per gli operatori immobiliari da offrire ai propri clienti.

L’inizio di un altro ciclo mercato immobiliare con almeno 4/5 anni con un mercato veloce ed in crescita….

Poi è arrivato il Coronavirus e tutto improvvisamente si è fermato, bloccato dall’emergenza sanitaria, dalla paura, dal timore per la propria salute e dalle corrette normative che ci vedono in casa senza la libertà cui tutti eravamo abituati e che credo apprezzeremo di più in futuro.

 

Gli effetti del coronavirus oggi

L’impatto nelle prime settimane è stato devastante, telefonate e mail ai punti vendita sono diminuite fino a quasi sparire nel giro di una settimana.

Oggi le persone non possono uscire di casa, non possono quindi dare seguito alla propria vita ed abitudini più semplici e scontate, i pensieri sono orientati dai media che ahimè, pur dicendo il vero, spesso portano la società negli scenari più pessimistici e negativi aggiungendo preoccupazione alla già complicata vicenda.

In questo scenario è normale che non sia possibile che il mercato immobiliare possa dare seguito a quanto accaduto fino a poche settimane fa e che le visite agli immobili sul mercato non ci siano cosi come le decisioni che erano in corsa spesso rinviate nell’attesa di maggior chiarezza.

Gli approfondimenti/studi  e confronti che ho avuto in questi giorni con esperti di mercato immobiliare con la quale mi sono confrontato  su precedenti momenti come questi nonché i dati di traffico sul sito nostro sito internet www.bankasa.it e quelli dei principali portali immobiliari italiani offrono a noi tutti uno spaccato di oggi che vi riassumo:

la cultura italiana vede radicata nelle persone l’acquisto di una casa come una naturale affermazione personale, un avanzamento del proprio progetto di vita, un bene necessario che rientra nel nostro Dna di paese.

Oggi le persone non hanno deciso che non compreranno casa o venderanno casa per il Coronavirus ma semplicemente messo da parte il proprio progetto di vita per riprenderlo non appena il “ il mondo tornerà ad essere vissuto”.

I dati raccolti ci dicono che avendo  più tempo a casa i siti e portali immobiliari vedono un aumento di circa il 20% dei visitatori proprio in questi giorni, che le visite sono più lunghe di quasi il 30% (le persone rimangono di più sui siti immobiliari) e seppur non chiamano in agenzia o mandano mail gli immobili vengono “salvati” nei processi di ricerca sui portali in misura del 20% in più … le persone si stanno portando avanti nel progetto che hanno solo momentaneamente parcheggiato.

Negli ultimi giorni in alcuni nostri punti vendita abbiamo potuto anche vendere due immobili senza visita interna e con contratti gestiti con firma elettronica ed acquisire 3 nuovi immobili con le stesse modalità.

Impensabile fino a poche settimana fa e questo deve farci riflettere su come i cambiamenti generino comunque nuove opportunità e strade che troviamo per arrivare ai nostri obiettivi.

 

Effetto sui valori degli immobili

Nessuno può fare previsioni certe e questo è bene che tutti lo mettiamo in conto: il futuro si immagina e se si è competenti si può cercare di prevederlo anche dopo un fatto con impatti trasversali sul Mondo Intero.

Queste previsioni sono personali e rappresentano la Vision di Bankasa.

Credo che il mercato immobiliare nei primi 2/3 mesi dopo la fine della “quarantena” ripartirà con molti immobili che verranno messi in vendita.

L’offerta aumenterà da subito proprio per coloro che hanno dovuto rimandare daranno seguito alle decisioni già prese, coloro che avranno purtroppo necessità metteranno in vendita magari una seconda abitazione vuota e che non pensavano di vendere o meglio riflettevano sul da farsi.

Chi sarà sul mercato per acquistare sono coloro che avevano già deciso di farlo cui si aggiungeranno probabilmente altri potenziali compratori.

Chi?

In questo momento molte persone, per il timore di materializzare grosse perdite, hanno dismesso fondi che erano investiti nei mercati finanziari preferendo comunque delle perdite ma più contenute e rivolgendo il proprio interesse verso gli immobili da sempre, a ragion veduta, considerati “bene rifugio”

 

I primi 60/90 giorni dopo la quarantena

Questi fattori porteranno ai primi 2/3 mesi di mercato un po’ rallentati, in cui le volontà delle persone di proseguire nel proprio progetto di vita, i “nuovi capitali” privati dismessi dalla Borsa e pronti ad essere trasferiti nell’immobiliare e l’idea del mercato che potrebbe scendere sui valori creeranno la contrapposizione tra 2 schieramenti: i prezzi in corsa di rialzo pre-coronavirus e le attese di molti per un nuovo ribasso. Domanda ed offerta si incroceranno con queste idee ma credo per un breve momento con prezzi che avranno un leggero decremento, a mio parere, compreso tra il 5% ed il 7%.

Per il numero di compravendite mi aspetto abbiano un calo complessivo per il 2020 su dato 2019 soprattutto per il primo semestre 2020 che stimo nell’ordine del 15% circa (non un buon dato questo) ma che nella parte finale del 2020 vedremo in grande ripresa.

Dopo 3 mesi?

Credo che il mercato riprenderà da dove “eravamo rimasti”

I motivi li ho espressi nella relazione e li riassumo:

1. Nel processo di acquisto/vendita di una casa la storia ed i dati di interesse oggi per ricerche online confermano avere radici profonde in Italia: qualcuno in meno sarà sul mercato ma la maggior parte delle persone riprenderà da dove si era fermata solo poche settimane fa;
2. Milano è e rimarrà il motore della ripresa dell’economia…siamo gente tosta;
3. L’immobile è nel Dna della nostra società: un bene rifugio e chi potrà investirà proprio nei mesi a seguire;
4. I capitali usciti dai mercati finanziari verranno allocati nel comparto immobiliare;
5. I prezzi saranno gli stessi del mercato prima del Coronavirus non oltre 10/12 mesi.

Innovazione dei processi di compravendita

Credo che questa crisi sia anche una grande opportunità per noi tutti di trovare nuove soluzioni, dare seguito ad idee o progetti che avevamo riposto nel cassetto.

I cambiamenti ci saranno anche nelle procedure che regolamentano il mercato immobiliare.

Verranno sviluppati (già si trovano i primi) sistemi per comprare a distanza, modalità di visita agli immobili che saranno interattive con maggiori possibilità per i clienti di avere informazioni in rete e da casa, immagi, foto e video con possibilità di scremare gli immobili a cui si è interessati che verranno visionati dal vivo in caso di maggior interesse.

Una rivoluzione digitale e dei processi operativi che per fortuna di Bankasa sono già stati programmati per il 2020 e ci stanno vedendo lavorare in questa direzione con la parola #cambiamento a guidare le nostre decisioni.

Conclusioni:

#RIPARTIREMO perché fa parte del Dna dell’uomo e lo faremo insieme in un mondo in cui saranno riviste priorità, alcune abitudini …… un mondo migliore

Grazie per l’opportunità che mi hai dato.

Giuliano Ruzza