Proposta d’acquisto subordinata al mutuo…che cosa significa davvero?

Proposta d’acquisto subordinata al mutuo…che cosa significa davvero?

Quante volte ti sei confrontato con qualcuno e hai pensato che chi ti sta parlando non ti capisca fino in fondo?

Magari di sospettare che la persona che hai di fronte voglia solo guadagnarci senza soddisfare a pieno le tue esigenze e senza tutelarti?

Ti è successo di sederti a un tavolo e ascoltare un venditore/consulente che ti spiega una procedura o un prodotto e non capirci nulla?

Questo accade perché chi deve vendere o offrire una consulenza è portato a dare un po’ troppo per scontato che, tu che lo ascolti, sai perfettamente di cosa sta parlando e che conosci le cose come le conosce lui…Risultato delle prime 3 domande?

Il più delle volte potresti non procedere con la vendita/acquisto oppure procedere senza capire realmente cosa stai facendo (sperando in fortunate conseguenze).

Come hai potuto comprendere, il nostro blog, a differenza di altri, esiste per regalarti un beneficio enorme: quello di conoscere prima e proseguire in modo virtuoso poi evitando problemi inaspettati e garantendoti il buon esito della compravendita.

Se ti capitasse di incappare in un agente immobiliare che dà per scontato il fatto che tu conosci cosa implicherebbe sottoscrivere una “proposta subordinata al mutuo”, sei avvantaggiato perché qui ne conosci il suo significato decidendo come e se dar seguito alla trattativa.

Proposta d’acquisto subordinata al mutuo, che cosa significa davvero?

La subordinazione all’offerta ti tocca sia se stai vendendo sia se stai acquistando casa.

Perché? 

Perché chi compra casa può muoversi in modi differenti a seconda di requisiti specifici che, assieme te, analizziamo ora assieme.

È consuetudine immaginarsi, se sei un acquirente, di formulare la proposta d’acquisto scritta per la casa che vuoi comprare e consegnare gli acconti al proprietario tramite assegni o bonifici a lui intestati. Dopo, se servisse, presentare la tua domanda di mutuo e infine rogitare felicemente l’appartamento.

Allo stesso modo, se sei un venditore, ti immagini di ricevere la proposta, firmarla se ti soddisfa, incassare gli acconti e, dulcis in fundo, ricevere l’intera somma al rogito consegnando le chiavi dell’appartamento al nuovo proprietario.

Tutto normale perché, in questo preciso scenario, chi compra ha la sicurezza di avere i soldi necessari a completare l’acquisto, perché, ad esempio, possiede l’intera somma disponibile sul proprio conto corrente e, di conseguenza, il proprietario è sicuro di aver venduto.

Se dovessi fare un mutuo, invece, dovresti prestare attenzione perché in alcune circostanze è consigliato fare la proposta d’acquisto “subordinata al mutuo” per una tutela di tutti. Dicitura virgolettata che deve essere inserita per iscritto nella proposta d’acquisto indicandone un limite temporale.

Il verbo “subordinare” significa far dipendere una cosa da un’altra. Tecnicamente vuol dire che presenti l’offerta subordinata al proprietario della casa che intendi acquistare. Nella proposta hai indicato quanti acconti versi e in quanti mesi fai il rogito dal Notaio.

Il proprietario, che la riceve, se d’accordo, la firma. A questo punto, diversamente da quanto letto per la proposta senza il subordine prima, i tuoi acconti non possono essere consegnati al proprietario perché da questo momento parti con la tua domanda di mutuo.

La Banca alla quale ti rivolgeresti, nei suoi tempi tecnici che possono variare dai 30 ai 60/90 giorni (questo va scritto per determinare il limite temporale) deve confermarti che ti concede l’importo di mutuo che hai richiesto. Nella terminologia tecnica significa ottenere la “delibera”.

Proposta d’acquisto subordinata al mutuo…che cosa significa davvero?

Ti stai chiedendo perché 30/90 giorni per deliberare il tuo mutuo? 

Domanda lecita, il motivo è abbastanza intuitivo: perché la Banca vuole prestare i soldi a una persona di cui è “sicura” che è in grado di ridarglieli. Quindi la Banca prende in esame il tuo conto corrente chiedendoti, ad esempio, gli ultimi estratti conti e lista movimenti. Verifica se hai e/o hai avuto finanziamenti e se, gli stessi, sono stati sempre pagati regolarmente.

Valuta i redditi chiedendoti le tue buste paghe oppure le tue dichiarazioni dei redditi. Se percepisci al mese “x” riesci al mese a pagare la rata di mutuo “y”?

Ulteriori verifiche intraprende la tua Banca per una vera e propria indagine finanziaria al fine di confermare la volontà a prestarti i soldi che le hai chiesto.

Qui puoi conoscere la rata di mutuo mensile in base all’importo richiesto valuta rata

Finita qui? Ci piacerebbe dirti di sì, ma non è così…c’è un ultimo passaggio e riguarda la casa che vuoi acquistare. La Banca per essere ancora più certa di prestarti i soldi si domanda:

1- la casa vale l’importo che hai chiesto? 

2- la casa è in regola per essere compravenduta? 

Per assicurarsi questi passaggi la Banca incarica un perito, il quale verifica la documentazione dell’appartamento. Argomento che ritrovi nei nostri esaustivi articoli dedicati

Rispondiamo qui invece alla domanda 1; devi sapere che la perizia è fondamentale perché su di essa viene determinata l’ipoteca, ovvero la principale garanzia per la Banca se tu non dovessi più pagarle il mutuo. Il più delle volte il massimo di mutuo che si può ottenere è l’80% del valore della perizia dell’immobile.

La richiesta può essere elevata fino a quasi il 100% in presenza di alcune garanzie aggiuntive. Esempio: devi fare 80.000 euro di mutuo sull’acquisto di un appartamento il cui prezzo è 100.000 euro. In caso la perizia fosse 100.000 euro, tu hai l’importo di mutuo necessario e quindi 80.000 euro; in caso venisse periziata 80.000 euro, la Banca ti concede 64.000 euro.

Una volta eseguita la perizia, se la banca è pienamente soddisfatta, ti delibera il mutuo. Ora hai la garanzia che i soldi che ti servono per completare il tuo acquisto arrivano al rogito e ora puoi consegnare gli acconti al venditore, festeggiando il tuo acquisto!

Scopri quanto vale la tua casa

Proposta d’acquisto subordinata al mutuo…che cosa significa davvero?

Ma in quali casi devo subordinare la mia proposta di acquisto al mutuo?

Ecco 3 motivi per te:

1) non hai preso visione dell’intera documentazione della casa (ad esempio visura ipotecaria, eventuali pratiche edilizie, atto di provenienza…) e non hai capito se l’immobile è in regola;

2) sei stato assunto con un contratto da pochi mesi oppure hai aperto la tua attività da meno di un anno;

3) devi mutuare l’intero importo della casa che stai acquistando.

I casi per i quali va subordinata l’offerta sono molteplici e, proprio per questo, potresti consultarti con una persona che lavora nella tua Banca. È normale che in questa consulenza chiunque ti consiglierebbe di subordinare l’offerta alla concessione del mutuo……perché?

Semplice, perché non può, a ragion veduta, darti certezza che l’immobile che stai acquistando è in regola e il perito lo valuta quanto necessario per la concessione dell’importo di mutuo. Può solo rasserenarti che, per il tuo profilo finanziario, sei in grado di pagare una rata di “x” mensilmente e ottenere un importo di mutuo “y”.

Chi mi può dimostrare che la casa è in regola?

Con noi di Bankasa è fattibile perché, per la tua sicurezza, prima di sottoscrivere la proposta passiamo assieme in rassegna tutti i documenti necessari a comprovare che la casa è in regola racchiusi nel nostro utilissimo fascicolo Kasasicura. Tu puoi raccogliere il parere favorevole della tua Banca sulla parte finanziaria oppure sapere che abitudini economiche hai e, con noi, comprendere se inserire o no la subordinazione nella proposta d’acquisto.

Voglio subordinare lo stesso la proposta al mutuo anche se ho il parere favorevole della mia Banca e ho analizzato la documentazione della casa per stare tranquillo: ci può stare, ma……

È chiaro che vuoi consegnare i soldi al venditore quando hai delle certezze. Subordinare l’offerta, come abbiamo scritto sopra, ha un significato preciso. Pone la trattativa in una condizione di incertezza allertando il venditore che vuole, al contrario, certezze sull’affare. Se in più il proprietario sa che ci sono altre persone interessate al suo appartamento, perché mai dovrebbe accettare la tua proposta subordinata al mutuo?

• Il pensiero comune dei proprietari è: non posso rimanere fermo con la vendita per 30/60/90 giorni e poi conoscere che non ti viene concesso il mutuo, rischio di perdere potenziali acquirenti più sicuri nel mentre; del tipo non voglio ritrovarmi a perdere tempo e soldi;
• Il pensiero comune di chi acquista è: non posso consegnare degli acconti senza la sicurezza che il proprietario accetta la mia offerta e la Banca mi delibera il mutuo; del tipo non voglio fare un accordo e trovarmi a perdere soldi.

Che tu stia venendo o acquistando casa, ora conosci meglio il significato della proposta d’acquisto subordinata al mutuo. Prendi pure per buono i consigli delle persone care, ascolta anche le esperienze di colleghi, conoscenti e famigliari, ma ragiona sempre su ciò che stai facendo basandoti anche sulle tue conoscenze.

Ogni immobile è diverso, ogni trattativa ha delle sfaccettature proprie e ognuno ha esigenze differenti. Per la tua mossa sicura che ti garantisce la tua vendita e/o il tuo acquisto, in aggiunta, puoi confidare su noi di Bankasa.

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