Vediamo insieme quali possono essere i problemi e le possibili soluzioni nel comprare e vendere casa oggi.
Il vizio-virtù italiano di essere proprietari dell’abitazione in cui si vive
Prima o poi, nel corso della vita, ci si trova a dover affrontare l’acquisto o la vendita di una casa. E storicamente gli italiani prediligono la casa di proprietà come forma di status o di investimento, come confermano le statistiche del nostro continente che ci vedono al 73%, proprietari delle abitazioni nelle quali viviamo. Dato decisamente superiore rispetto al 52% della Germania, al 57% dell’Austria, al 64% della Francia e il 63% dell’Inghilterra.
Il mercato immobiliare si è molto evoluto in questi ultimi lustri e i potenziali acquirenti possono contare su una serie di preparati professionisti del settore che semplificano in maniera rilevante il processo di compravendita. Ma nonostante ciò le preoccupazioni relativamente ai possibili rischi e problemi che si possono incontrare sono sempre gli stessi.
La salvaguardia del proprio capitale e del proprio tempo
Il desiderio principale di chi vende e di chi compra un immobile è la sicurezza di salvaguardare il proprio investimento. I principali disagi a cui si può andare incontro se non si è ben informati sono potenzialmente tanti: dall’ansia di avere delle spese non opportunamente preventivate, al dilatamento dei tempi stimati, dalla possibilità non remota di riscontrare delle difformità urbanistiche e catastali alla esigenza di dover forzatamente vendere un immobile per potersi velocemente trasferire in quello nuovo.
Senza dimenticare le cospicue perdite di denaro se uno o più problemi ci impedissero di onorare quanto stipulato nel preliminare.
Inoltre dobbiamo anche considerare che dal momento in cui si decide di acquistare o vendere un immobile dovremo mettere in conto di dover investire parecchio tempo nel visionare o far visionare le proposte. Immaginate la perdita di tempo se a causa dell’approssimazione o dell’inesperienza di un consulente le proposte non siano state preliminarmente scremate e dovrete sorbirvi situazioni non in target…
Comprare e vendere casa oggi. I problemi e le soluzioni
Ecco allora, passo dopo passo, le domande a cui dovrete dare risposta per evitare problemi e spiacevoli sorprese:
- L’immobile è vendibile/acquistabile senza problemi? Quali controlli vanno effettuati per avere la certezza che sia tutto ok?
- Quali sono gli adempimenti obbligatori prima del rogito?
- A quale tassazione sarò assoggettato dopo la vendita?
- Quali sono le tasse che dovrò pagare per la casa?
- Che comunicazioni dovrò effettuare agli uffici competenti e come dovrò fare per la voltura delle utenze?
L’immobile è vendibile/acquistabile senza problemi? I controlli che è bene porre in essere
Titolo di provenienza
Per avere piena certezza sulla commerciabilità di un immobile bisogna verificare il “titolo di provenienza”, cioè l’atto che attesta la titolarità del diritto sull’immobile. Il più delle volte, l’atto di provenienza è un contratto di compravendita o di donazione, ma potrebbe anche essere un testamento o una sentenza del tribunale.
Conformità urbanistica e catastale
Lo stato dell’immobile deve essere conforme al progetto di costruzione o successiva ristrutturazione o ampliamento presentati da un tecnico abilitato presso il Comune. Con ciò avrai la garanzia che l’immobile non è abusivo o non presenta irregolarità da sanare. L’immobile deve inoltre essere regolarmente accatastato.
Controllo ipotecario
Fondamentale importanza va riposta nel verificare che sull’immobile non siano presenti ipoteche.
Verifiche nel caso di immobile sito in condominio
È bene essere consapevoli dell’entità delle spese condominiali ordinarie e straordinarie nel caso l’immobile sia situato in un condominio. Attenzione anche alle eventuali spese straordinarie deliberate e non ancora ripartite e ad eventuali cause fra condominio e fornitori dello stesso.
Certificazioni
Verificare con attenzione le certificazioni di conformità di tutti gli impianti presenti all’interno dell’immobile (elettrico, gas, acqua calda sanitaria, presenza di classe energetica).
Adempimenti obbligatori prima del rogito
Prima del rogito andranno rimossi tutti gli impedimenti alla regolare vendibilità dell’immobile che abbiamo elencato nei punti precedenti e che normalmente sono a carico del venditore.
Le tasse a cui sei soggetto se vendi
Se vendi un immobile di tua proprietà ti si prospettano vari scenari di tassazione a seconda della situazione in cui ti trovi. Vediamole insieme:
- Nessuna imposta se hai usufruito dell’agevolazione fiscale 1° casa e vendi dopo cinque anni
- 26% dell’utile generato se non hai usufruito dell’agevolazione fiscale 1° casa e vendi prima dei cinque anni
- Se l’immobile è acquistato con agevolazione fiscale 1° casa e viene venduto prima dei cinque anni ma acquisti un nuovo immobile entro 12 mesi non paghi nessuna imposta. Se non acquisti entro i 12 mesi l’agevolazione fiscale decade
- Quando l’immobile è ereditato e hai usufruito dell’agevolazione fiscale 1° casa e vendi dopo cinque anni non paghi nessuna imposta. Se vendi entro i cinque anni decade l’agevolazione
- Nel caso l’immobile è ereditato e non hai usufruito dell’agevolazione fiscale 1° casa e lo vendi non paghi nessuna imposta.
Tasse per proprietari di immobili o occupanti la casa
Le tasse per il possesso della casa variano a seconda se abiti e hai la residenza nella casa in questione o no:
- Abiti e sei residente nella casa: sei soggetto alla TARI
- Non abiti e non sei residente nella casa: sei soggetto alla IMU-TASI
Comunicazione uffici competenti e volture utenze
Gli adempimenti vedono in primis la comunicazione per trasferimento residenza da effettuare presso l’Ufficio Anagrafe del Comune.
Va inoltre regolarizzata la posizione della TARI facendo denuncia di occupazione della casa all’Ufficio Tributi del Comune (attenzione ai tempi stabiliti entro i quali effettuare la comunicazione che possono variare da comune a comune).
Per IMU-TASI non va fatto nulla in quanto sarà compito del Notaio che stipula il rogito comunicare al Comune l’avvenuto trasferimento.
Oltre a ciò dovrai occuparti della voltura dei contratti utenze luce e gas secondo le modalità previste dai fornitori.
Come vedi le cose da tenere in considerazione nella compravendita immobiliare sono veramente tante e il rischio è quello di sentirsi insicuri e disorientati nel bel mezzo di un avvenimento così importante.
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